Красный Джин | Чек-лист «Как осматривать и оценивать недвижимость»

Выгодные и надежные инвестиции в залоговую недвижимость

8-800-201-41-91

Анализ расположения объекта

город / районный центр/поселок

Где расположен объект, в черте города или в пределах районного центра/поселка/деревни.

Чем ближе к развитой инфраструктуре, тем больше интереса у пользователей, выше спрос и цена.

Пример:
Поселок в 15 км от ближайшего города, это не далеко, может быть интересно для городских жителей.

центр/окраина

Расположение относительно центра муниципального образования (город/поселок).

Расположение ближе к центру более интересно с точки зрения доступности, трафика, на окраине интересны только земельные участки для уединения.

Пример:
Объект на окраине поселка далеко от основной дороги - нужно обеспечить охрану.

транспортные развязки, близость к дороге

Насколько близко к асфальтированной дороге, какие есть основные дороги рядом и как близко.

Транспортная доступность важна для любых объектов, чем она лучше, тем объект интереснее.

Пример:
Развязка на 3 маршрута в 1 км - большой плюс.

Есть ли проезд до объекта

До какой степени доступен объект с точки зрения транспортного проезда к нему.

Чем хуже дорога непосредственно к объекту, тем меньше интереса.

Пример:
Часть проезда - грунтовая дорога длиной 2 км - минус, в дожди не проехать.

1-ая линия или 2,3 и т.д.

1-ая линия - возле дороги, остальные вглубь от дороги.

Чем ближе коммерческий объект к дороге, тем лучше, для производства - наоборот.

Пример:
1-ая линия обеспечит трафик и оборот.

инфраструктура

Что расположено рядом и на каком расстоянии от объекта (жилые дома, магазины, аптеки, больницы, офисы, торговые центры и т.д.)

В зависимости от типа объекта для каждого важно наличие либо жизненно важных объектов, либо людского трафика для увеличения проходимости.

Пример:
Деревня со школой и магазинами в 1 км от участка - плюс для
круглогодичного проживания.

удаленность от крупного города

Как правило оптимальная удаленность для загородных объектов отдыха и производства - до 50 км от крупного.

Свыше 50 км меньше интереса у людей и меньше цена.

Пример:
115 км от Москвы - цена на недвижимость как в регионах.

характеристика района расположения объекта

Что расположено в радиусе 5-20 км от объекта - есть ли предприятия, социально-экономическая характеристика района, популярность для инвестиций, развитость инфраструктуры и пр.

Перспектива для потенциальных покупателей и инвесторов для покупки объекта.

Пример:
Объект в районе плотной застройки промышленных предприятий - будет востребован.

инженерные коммуникации

Есть ли возможность подключения основных коммуникаций - электричество, водоснабжение, газ, отопление, канализация.

Электричество - основной и обязательный источник. Остальное - в зависимости от типа объекта. Для городского нужно все, кроме
газа, для загородного - желательно.

Пример:
Без коммуникаций стоимость объекта очень низкая.

Для помещений и зданий

год постройки объекта

Смотреть в документах, определять визуально, опрашивать местных жителей или работников.

Влияет на степень износа, остаточную емкость эксплуатации и необходимость ремонта.

Пример:
Отдельное здание 1975 года постройки, износ больше 80%, нужен капитальный ремонт.

внешнее состояние объекта

Смотреть состояние фасада, материалы постройки, наличие трещин в стенах и кровли на крыше, привлекательность, чем выделяется на фоне соседних зданий, в чем может иметь.

Понимание необходимости дополнительных вложений для продажи объекта, либо возможности продать его в том состоянии, как есть, с выгодой для себя.

Пример:
Без вложений объект можно продать ниже рынка на 20% с выгодой 100 тыс руб.

наличие парковки, подъездных путей, загруженность транспортных магистралей, пробки, трафик (поток людей)

В зависимости от типа недвижимости необходимо отмечать возможности подъезда к объекту, парковки, наличие и близость основных транспортных потоков, их загруженность, состояние. Наличие рядом дорожной развязки, предоставляющей выбор маршрутов.

Перспективу для потенциального покупателя или арендатора.

Пример:
Помещение офиса при ограниченной парковке и пробках на месте расположения здания снижает перспективу для клиентов.

расположение входа/выхода к объекту, двери, окна, решетки

Где находится вход к объекту, со стороны дороги или двора, этаж, лифты, доступность, качество и наличие дверей, окон, наличие решеток, если объект на 1 или цокольном этаже.

Комфортность доступа для пользователей, оценка безопасности объекта.

Пример:
Вход в подвальное помещение через подъезд жилого дома - не удобно.

этажность здания

Сколько этажей и на каком расположен объект.

Оценка привлекательности объекта.

Пример:
Расположение помещения на 5 этаже в здании без лифта менее привлекательно для клиентов.

безопасность

Отдельно стоящие здания, помещения на 1 и цокольном этажах - наличие металлических дверей, решеток, пластиковых окон, других составных частей, представляющих ценность.

Для отдельно стоящих зданий и помещений на 1 этажах важно обеспечение безопасности от актов вандализма и кражи, поэтому сразу стоит учесть бюджет на обеспечение охраны объекта на то время пока вы ищете на него клиента.

Пример:
Отдельно стоящее здание на окраине поселка с пластиковыми окнами нуждается в охране и электричестве (для того чтобы охранник мог там находиться).

основное назначение объекта

Если объект отдельно стоящее здание, то для чего он может быть применим; если это помещение внутри здания, то каковы его характеристики.

Позволяет понимать соответствие объекта назначению здания и его перспективы.

Пример:
Если это продуктовый магазин на 2 этаже офисного здания, то вряд ли он обеспечит нужный трафик и оборот.

Для земельных участков (дополнительно)

что есть на участке

Естественная растительность (деревья, кустарники), степень зарастания, сооружения, мусор, разрушенные здания и т.д.

Если понадобится облагородить участок, то нужно понимать бюджет на очистку его от растительности и прочее.

Пример:
Слишком заросший участок с высотой растительности до человеческого роста требует очистки, а это доп. расходы.

характеристика рельефа участка

Ровный или на склоне, какой формы, есть ли ямы, овраги, ручьи, заболоченные места и т.д.

Чем ровнее участок и без изъянов, тем дороже он стоит.

Пример:
Участок ровный и прямоугольный, но 1/10 часть это обрыв в овраг, то есть бесполезная площадь.

кто соседи и как их много

Кто граничит с вашим участком, могут ли их интересы затронуть ваши, какова плотность имеющейся застройки.

Соответствие количества и "качества"(люди, предприятия, фермеры и т.д.) соседей определяет возможность использования его для нужных вам целей.

Пример:
Если соседи проживают круглогодично, значит есть возможности для подведения или обеспечения основными инженерными коммуникациями.

какой формы участок

Квадратный, прямоугольный, вытянутый, бесформенный и т.д.

Чем ближе форма к квадрату, тем лучше.

Пример:
Вытянутый участок не позволяет комфортно его застроить и использовать.

что прилегает к участку

Лес, озеро, река, ручей, забор предприятия, военная база, овраг и пр.

Порой соседство определяет или даже ограничивает возможные виды использования участка.

Пример:
Наличие военной части рядом ограничивает использование частных дронов. Линия ЛЭП вдоль участка предполагает охранную зону по 3 м и там ничего нельзя строить.

инженерные коммуникации

Есть ли рядом столбы ЛЭП и трансформаторные подстанции для
электричества, газовые трубы, котельные.

Порой соседство определяет или даже ограничивает возможные виды использования участка.

удаленность от ближайшего населенного пункта

Чем ближе, тем больше вероятности подключить основные коммуникации (электричество, вода, газ).

Влияет на необходимость дополнительных расходов и их величину.

Пример:
Участок на большом удалении от ближайшего населенного пункта, нужно прояснить возможность подведения электричества.

Внутренний осмотр помещений, зданий.

В зависимости от назначения объекта важны те или иные характеристики.

Состояние стен, потолков, пола - нужен ли ремонт и если да , то косметический или капитальный.

Этаж расположения.

Есть ли подтеки на стенах, пятна или плесень - от протеканий потолка.

Потолок с навесными плитками, и светильниками или просто побелка, какие светильники, как освещают, ярко или темно.

Стены - обои, краска или побелка, без отделки.

Есть ли электричество и другие коммуникации, состояние проводки, труб, санузлов.

Стены ровные или кривые.

Окна пластик или нет, есть ли жалюзи или Карнизы.

Покрытие пола (камень/бетон/плитка/линолеум/доска, другое).

Важно для офисных помещений:

Есть ли Интернет или точка доступа.

Есть ли отопление, вентиляция какая (окна и форточки или система стоит), кондиционер.

Насколько удобная и многофункциональная.
Планировка помещения - квадрат, прямоугольник, угловое, смежные комнаты, замурованные двери в соседнее помещение и пр.

Общее впечатление от помещения (светлое, тёплое, комфортное,
просторное). Минута знакомства с объектом уже формируют подсознательное решение.

Осмотр этажа:

В каком месте этажа расположено (середина/конец/угол) и далеко ли от лестницы/лифта. Чем ближе к лестнице и лифту, тем лучше.

Есть ли туалеты, вода на этаже.

Сколько фирм на этаже примерно (офисов, дверей). Позволит понять насколько подойдет объект для целей использования (много или мало людей рядом).

Есть ли интересные фирмы (предназначенные для массового посещения). Если нужен большой трафик, то якорные арендаторы его привлекают, а вы - "в поле зрения".

Можно поспрашивать тех соседей, у кого должен быть народ ( ателье, магазины, продавцы чего либо и пр.), есть ли народ, как с продажами, как арендодатель - строгий или нет, как с отоплением, вентиляцией, платежами и пр. Недооценённый источник информации, нужно использовать всегда.

Есть лифт или лестница. Удобство пользования.

Есть ли ремонт на этаже, или все старое. Комфорт.

Отличается ли состояние рассматриваемых помещений от остальных, хотя бы внешне. Как в плюс, так и в минус, влияет на
цену.